Asunto-osuuskunta on vuokra- ja omistusasumisen välimuoto, joka korostaa asumista palveluna. Tuoreen selvityksen mukaan asunto-osuuskunnat rikastaisivat asuntomarkkinoita Suomessa ja vastaisivat hyvin asukkaiden erilaisiin tarpeisiin.
Asunto-osuuskunta on suosittu asumisen malli monissa Euroopan maissa ja muualla maailmassa. Sitä on hyödynnetty muun muassa Ruotsissa, Norjassa, Tanskassa, Itävallassa ja Kanadassa. Myös Suomessa asunto-osuuskuntamalli on ollut käytössä 1900-luvun alusta alkaen, mutta käyttö on ollut vähäistä ja pienimuotoista.
Suomessa on hieman yli sata asunto-osuuskuntaa ja ne edustavat kiinteistökohtaisia, niin kutsuttuja mikroasunto-osuuskuntia. Lisäksi 60- ja 70-luvuilla tehtiin valtion tukemia asunto-osuuskuntakokeiluja, jotka pääosin epäonnistuivat. Täten asunto-osuuskuntamallin onnistuneesta toteutuksesta on ollut verrattain vähän tietoa ja kokemuksia Suomessa.
Nyt asunto-osuuskuntamallia kohtaan on herännyt uutta kiinnostusta.
Jotta myös tulevaisuudessa voidaan mahdollistaa kohtuuhintainen ja laadukas asuminen sekä vastata asukkaiden yksilöllisiin tarpeisiin ja muuttuviin elämäntilanteisiin, asumisen malleja on kehitettävä jatkuvasti.
Asunto-osuuskuntamallin laajempi hyödyntäminen Suomessa rikastaisi asuntomarkkinoita, todettiin tuoreessa Pellervon taloustutkimus PTT ry:n toteuttaman asunto-osuuskuntaselvityksessä. Selvityksen tavoitteena oli lisätä ymmärrystä asunto-osuuskuntamallista nyky-ympäristössä ja yhteiskunnassa. Lisäksi tavoitteena oli kuvata mahdollinen uusi asunto-osuuskuntamalli, sen potentiaaliset asukkaat, organisointi ja johtaminen rahoitus ja lailliset reunaehdot.
Yksi vaihtoehto lisää
Asunto-osuuskunta on perinteisen omistus- ja vuokra-asumisen välimuoto – sen tarkoituksena on omistaa ja hallita asuinrakennusta tai -rakennuksia jäsentensä asumisen edistämiseksi. Asunto-osuuskunnat ovat kiinteistöjen omistajia, hallinnoijia ja vuokraajia. Asukkaat puolestaan ovat osuuskunnan jäseniä, joilla on oikeus osallistua osuuskunnan päätöksentekoon ja toimintaan.
Asunto-osuuskunnat voivat tarjota jäsenilleen sekä hallintaoikeus- että vuokra-asuntoja.
Hallintaoikeusasunnossa asukas maksaa prosenttiosuuden asunnon kokonaiskustannuksista ja saa näin elinikäisen oikeuden asua osuuskunnan asunnossa. Lisäksi hän maksaa henkilö- tai asuntokuntakohtaista kuukausivastiketta sijoitetun oman pääoman ja osuuskunnan palveluiden käytön mukaan. Vuokra-asumisessa jäsen on vuokralla osuuskunnan omistamassa asunnossa.
Asunto-osuuskuntien hallintoa kuvaavat kiinteistön yhteisomistajuus ja hallinnointi, demokraattinen päätöksenteko ja kontrolli, osuuskunnan säännöt sekä asumisen kehittäminen yhteisen edun hyväksi. Osuuskunnan säännöissä on lueteltava selkeästi osuuskunnan ja jäsenten oikeudet ja velvollisuudet.
Ylin hallintoelin on jäsenkokous. Vuosittain jäsenet valitsevat hallituksen, joka edustaa jäseniä ja on vastuussa osuuskunnan johtamisesta ja päivittäisestä toiminnasta. Suurissa osuuskunnissa hallitusta valvoo hallintoneuvosto. Isoilla asunto-osuuskunnilla on myös usein omaa henkilökuntaa. Lisäksi asunto-osuuskunnissa on usein erilaisia asukkaiden komiteoita, jotka vastaavat niille nimetyistä tehtävistä.
Keskeistä on, että asunto-osuuskunta on ulkopuoliselle omistajataholle voittoa tavoittelematon. Tämä tarkoittaa sitä, että toiminnan mahdollinen ylijäämä jaetaan osuuskunnan jäsenille ja/tai investoidaan toiminnan kehittämiseen. Asukas hyötyy siis asumisen aikana, eikä esimerkiksi kertaluontoisesti vasta asunnosta luovuttaessa.
Asuminen on palvelua
Asunto-osuuskuntaselvityksen perusteella asuminen liittyy kasvavassa määrin suurempaan kokonaisuuteen, johon sisältyvät myös esimerkiksi terveys ja työ. Elämän eri osa-alueet kietoutuvat yhä enemmän toisiinsa ja asumisen ratkaisut ovat keskeisessä roolissa osa-alueiden yhteensovittamisessa.
Asunto-osuuskuntamalli esittää asumisen pikemminkin palveluna, kuin sijoitustoimintana tai pelkästään fyysisenä asumisena.
Asunto-osuuskuntamallissa asumiseen linkittyviä palveluja tulisi olla saatavilla runsaasti, jotta ne tekisivät asukkaiden arjesta sujuvaa ja parantaisivat elämänlaatua. Elinkaariajattelu ja alueellinen toiminta mahdollistaisivat laajat palvelut esimerkiksi kiinteistöissä tai asuinkortteleissa. Palveluita voisivat olla esimerkiksi päiväkodit, terveys- ja liikuntapalvelut sekä kaupat. Näistä asukas voisi valita asumiseensa erilaisia, tarvitsemiansa tai haluamiansa palveluita.
Palveluiden lisäksi oleellista olisi vastavuoroinen auttaminen ja tuki erilaisissa elämäntilanteissa. Asukkaat tai osuuskunta voisivat järjestää esimerkiksi lastenhoito- tai kaupassakäyntiapua.
Osuuskunta voisi myös ottaa vastuun esimerkiksi asunnon myymisestä ja uuden osuuskunta-asunnon etsimisestä asukkaan elämäntilanteen muuttuessa.
Maailmalla asunto-osuuskunnat ovat olleet aktiivisia edelläkävijöitä ja vahvasti mukana asukkaiden elämässä. Osuuskunnissa kehitetään jatkuvasti innovatiivisia ratkaisuja asukkaita kuunnellen. Tällaisia ovat muun muassa yhteisölliset tilat ja laajat liikunta- ja vapaa-ajan palvelut, mutta myös esimerkiksi asuntojen muokattavuuteen liittyvät ratkaisut sekä apu elämänmuutostilanteissa.
Asukkaina myös erityisryhmät
Asunto-osuuskuntien toiminnan tulisi lähteä asukkaiden tarpeiden ymmärtämisestä sekä heidän kuulemisestaan ja osallistumisestaan. Asunto-osuuskuntamalli sopisi erityisesti sellaisille ihmisryhmille, joilla on palveluihin ja yhteisöllisyyteen liittyviä tarpeita ja jotka epätodennäköisesti tulevat asunnon omistajiksi. Lisäksi malli sopisi asukkaille, joille asunto ei ole varsinaisesti sijoitus, vaan elämäntilanteessa silloiseen hetkeen sopiva asunto.
Asunto-osuuskunta-asunto olisi tarkoitettu suhteellisen pitkäaikaiseen asumiseen (yli kaksi vuotta), mutta joustavasti niin, että asuntoa olisi elämäntilanteen mukaan helppo vaihtaa esimerkiksi osuuskunta-asunnosta toiseen.
Asukasryhmiä asunto-osuuskunnissa ovat erityisesti lapsiperheet, yksin asuvat ja vanhukset. Asukaslähtöisenä ja palvelullisena asumisen muotona asunto-osuuskuntamalli on relevantti myös vammaisten ja tuen tarpeessa olevien osalta.
Asunto-osuuskuntamallin avulla voidaan luoda vammaisten tarpeisiin fyysisesti ja sosiaalisesti sopivia asumisratkaisuja.
Esimerkiksi Euroopassa ja Kanadassa asunto-osuuskuntamallia on hyödynnetty vammaisten asumisessa. Usein asunto-osuuskuntakohteissa asuu erilaisia asukasryhmiä, kuten vammaisia, vanhuksia ja nuoria. Asukasryhmillä on yhteneväisiä tarpeita, he voivat auttaa ja kohdata toisiaan arjessa. Osuuskuntamuotoinen asuminen mahdollistaa erilaisten asukasryhmien keskinäisen vuorovaikutuksen sekä elävän ja monipuolisen asuinympäristön.
Lukuisia etuja asukkaille
Kansainvälisten tutkimusten perusteella asunto-osuuskuntamalliin liittyy lukuisia taloudellisia, psykologisia ja sosiaalisia asunto-osuuskuntien tarjoamia etuja asukkaille. Yksilön tasolla asunto-osuuskuntien on todettu tuovan taloudellista etua tai säästöä sekä asumisen turvaa. Niiden on myös nähty rikastavan ihmisten elämäntapoja ja -laatua.
Asunto-osuuskuntamuotoinen asuminen voi kasvattaa yksilön kykyjä, sosiaalisia siteitä, vaikuttamiskykyä ja omistajuuden tunnetta. Se voi myös vahvistaa yksilön positiivista omakuvaa sekä parantaa työ- ja koulutusmahdollisuuksia.
Yhteisön tasolla asunto-osuuskuntamuotoinen asuminen voi kasvattaa yhteenkuuluvuuden tunnetta, kollektiivista itsevarmuutta, osallisuutta, aktiivisuutta ja vastavuoroista auttamista. Lisäksi asunto-osuuskuntien on nähty vaikuttavan positiivisesti naapuruston ja kaupungin sekä asuntomarkkinoiden tasolla. Asunto-osuuskunnat maailmalla ovat tulleet tunnetuiksi muun muassa laadukkaasta ja ekologisesta rakentamisesta ja elävistä kaupunkikortteleista.
Kokeileminen voisi kannattaa
Asunto-osuuskuntamallia voidaan toteuttaa käytännössä kokeilujen kautta. Erityisesti olemassa olevilla osuustoiminnallisilla organisaatioilla, kuten osuuskaupoilla ja monialayhtiöillä, voisi olla intressiä ja taitoa toteuttaa asumista osuustoiminnan periaatteilla. Lailliset reunaehdot asunto-osuuskuntamallille ja -kokeiluille ovat jo olemassa. Erillistä asunto-osuuskuntalakia ei ole, mutta se saattaa tulla tarpeelliseksi toiminnan kehittyessä.
Haasteena mallin käytännön kehittämiselle on erityisesti rahoitus.
Harva pankki on valmis myöntämään rahoitusta ennestään tuntemattomalle ja käytännössä verrattain kehittymättömälle mallille. Mallin tunnettuuden ja vakiintumisen lisääntymisen myötä rahoitusmahdollisuudet paranevat. Rahoitusmallin määräytymisen ja kehittymisen osalta keskeistä on, mikä toimija mahdollisesti lähtee toteuttamaan mallia.
Asunto-osuuskuntamallin käytännön luominen ja kehittäminen vaativat systemaattisuutta, aikaa ja muita resursseja, tahtotilaa sekä kulttuurin muutosta tukemaan innovointia. Käytännön kehittämisen kannalta on tärkeää ymmärtää, että mallin tarkoituksena ei ole korvata olemassa olevia malleja, vaan tuoda uusia näkökulmia erityisesti asukkaiden osallistamiseen ja asumisen kokonaisratkaisujen toteuttamiseen.
Mahdollinen uusi asunto-osuuskuntamalli voisi olla organisoitu paikalliselle ja yhteenliittymätasolle. Paikallisella eli ensimmäisen asteen osuuskunnan tasolla jäseniä olisivat asukkaat. Yhteenliittymä- eli toisen asteen osuuskunnan tasolla jäseniä olisivat paikalliset osuuskunnat. Osuuskuntien yhteenliittymällä olisi keskeinen rooli, sillä se tarjoaisi muun muassa perustamisneuvontaa, loisi mallisäännöstöä, varmistaisi osuustoimintaosaamisen ja rakentaisi yhteistyöverkostoa.
Riittävän iso ja ammattimainen asunto-osuuskuntaorganisaatio ja -verkosto mahdollistaisivat rahoituksen (tarpeeksi suuren osuuspääoman ja mahdolliset lainat), mittakaavaedut toiminnassa ja kohtuulliset asumiskustannukset, korjausmenojen tasaamisen, riittävän laajan asuntokannan sekä kokonaisvaltaiset asumisratkaisut ja monipuolisten palveluiden kehittämisen.
Vuoden 2016 lopussa valmistunut asunto-osuuskuntaselvitys toteutettiin RAKLI ry:n toimeksiannosta. Muita yhteistyökumppaneita olivat Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA ja Ympäristöministeriö, Helsinki, Espoo, Vantaa, Turku, Tampere ja MAL-verkosto sekä Pellervo-Seura.
Kirjoittanut: Heidi Forsström-Tuominen, liiketaloustutkija, KTT, Pellervon taloustutkimus PTT ry
Julkaistu alunperin Suuntaaja-verkkolehdessä 1/2017
Lisätietoa
Forsström-Tuominen, H. 2016. Asunto-osuuskunta – uusi yhteisöllinen rakentamisen ja asumisen malli. Pellervon taloustutkimus PTT raportteja
